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酒店业也进入整合周期

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人气:-发表时间:2015-02-15 14:05【

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前些天,陈妙林在媒体上公开坦言:“开元集团在2015年将不会新建5星级酒店,当下建五星级酒店不如购买5星级酒店资产,5折价就可以买到”。


近半年,高星级酒店的话题尤为泛滥,抛售、并购、破产的新闻不绝于耳,一时间,国内酒店业主突然感受到了行业震动所带来的压力。在恐慌的背后,是更多的酒店 业主抛售酒店资产,从而导致酒店资产价值集体贬值。无疑,未来的相当长的时间里,酒店资产将会形成大规模的囤积。那些仍拥有资金实力的集团将在此次的震荡 中成为最大的受益者。


一、行业震荡的诱因


1、房地产开发商因提升地产品牌的酒店投资行为


据不完全统计,万达、绿城、绿地、建业、恒大、开元、碧桂园、雅居乐、保利旗下所拥有的酒店数量超过500家,和国际品牌合作的酒店超过100家,且在未来 有开业计划的超过100家。地产商旗下所拥有的酒店80%都是五星级酒店,仅仅这几个房地产公司旗下的酒店数量就占据了中国5星级酒店总数的一半。


另外,万科、龙湖、金科、世纪金源、佳兆业等还没有计算在内,预计中国地产地产开发商旗下所拥有5星级标准的酒店数量已经超过了国内挂牌5星级酒店的总和。


2、政府政策干预导致市场混乱


不少地方政府一味的强调调控,强行分配任务,将很多地区的酒店建设当做房地产开发的配套项目,导致很多中小型房地产商拿地就需要建酒店,不少开发商抱怨: “我们根本就不懂酒店,政府要求必须开酒店”,导致酒店开业后无法达标运营或者在建设酒店过程中缺乏经验导致项目烂尾或停滞,有的甚至因建设酒店而拖累主 营业务无法顺利达成。


在酒店产权网上不难发现,越来越多的未建成项目和待装修项目不断挂牌,每一个未成形的项目出售都涉及到大量的资金压力,有的已经无力持续。


3、金融政策对酒店行业的非理性支持


在中国酒店业高速发展阶段,银行业对酒店投资回报率有较高的预期,也是酒店投资主要的资金支持者。但随着市场的变化,很多酒店投资回报率已经远低于资金存储 利息,但银行对酒店行业的资金支持显然还没有大幅调整,并且在很多地方如:北京、上海等,仍然对酒店建设给与较高的评级从而不断的提供资金支持,致使很多 开发商在重点城市的酒店投资是为了获得更多的银行贷款,而非酒店自身的盈利,这种行为必将导致酒店建设目的的偏移,最终,银行变成了酒店行业动荡的始作俑 者。


眼下,酒店行业所面临的抛售将持续,短时间内将不会停止,未来,会有更多的酒店在此次震荡中倒下,银行必将成为“最受益”的倒霉者。


4、盲目投资所造成的“多余”项目


投资人所出现的问题也成了当下酒店抛售的重要原因,不少酒店投资人看到好的地段就要开酒店;政府招商送地就开酒店;没有调查、没有评估、没有分析,项目上马快,糊里糊涂酒店就建起来了,结果,惨淡经营,即使不计算土地使用成本,酒店本身也无法盈利,最终只能抛售或者停业。


二、行业危机的蔓延


1、酒店资产的持续贬值


在大量酒店资产的抛售中,买方市场已经出现,可选择的酒店资产越发丰富,成交价格屡创新低,据业内人士透露,无锡某国际联号酒店报价高达18亿,成交价格仅 为8.6亿,比5折还要低。某上海国际联号酒店报价12亿,实际成交价格仅为6.8亿,这些酒店资产的位置和品质都算是比较好的,但实际的成交价格远没有 想想的那么好。


国内高星级酒店的资产成交的标准还主要在物业本身的价值上,以再造成本的计算方法进行核算而非投资回报率是不具考证的。面对国内众多高星级酒店高达50年甚 至100年的投资回报周期,从投资的角度考虑,几乎不会成为投资者考虑的首选投资资产。举例:某上海一家5星级酒店,投资成本10个亿,年营收1个亿,每 年净利润10%,如此计算,投资回报周期长达100年(还没有计算重新装修及土地出让金所支付的成本)。


未来,投资人将更看重投资回报率而非物业本身的建造成本,这有助于国内酒店投资者回归价值投资的道路上。


2、酒店行业上下游产业的负面影响


酒店资产的收益率下降,直接影响酒店运营成本,人工成本在酒店中的高比例致使裁员成为行业动荡的首选。酒店从业人员的分流将带来更多的酒店人失业,据不完全统计,酒店行业工作者高达2000万之众,由此,酒店人才荒的问题越发突出。


另外,以酒店产业为附属的其他行业比如:酒店供应商、建筑及设计、咨询、行业人才网、培训等多个行业将受到较为残酷的影响,账款无法结清或长期拖欠造成供货企业倒闭等问题将逐步显现。


最后,更为严重的是,劳动违约行为将更加突出,不少酒店已经出现了拖薪、降薪和严重违约行为,至此,受害者将逐步波及至弱势群体。


3、酒店资产评级下调,违约常态化


出现在银行优质资产目录里的酒店资产,将逐步受到关注,较之前相比,酒店资产会受到一些影响,特别是那些非一线城市的区域,资金使用将更加困难,作为融资工 具的酒店将变得不那么好用。在笔者接触的酒店资产中,有银行贷款或者负债的酒店高达95%以上,少则几千万,多则几个亿,这些资金仅靠酒店自身经营偿还显 得过于杯水车薪。


三、动荡中的市场契机


1、全行业洗牌,行业龙头或将出现


市 场的规则是一致的,行业的危机将带来新的契机,那些拥有大量资金实力的公司已经收缩的高星级酒店的投资,等待着市场给与的新一轮机会。当酒店资产坠入谷底 时,大量具有投资价值的酒店资产将被重新整合在一起,形成营收能力更强,价值更具考证的优质酒店资产,实力酒店公司的资产更加充实,品牌更加强大,竞争力 更加不可挑战。


2、优质资产将凸显优势


目前,具有良好区域位置和经营管理能力的酒店资产也因为母公司的资金回笼而不断出售,从价格上,这些酒店资产的价格还不具有更多的优势,但市场相信,它们会 变的更加具有价格优势。一些深处非核心区域和非资源型区域的酒店资产不得不变成烂尾或者成为银行的坏账资产,市场最终会给投资者一个结果,不论是好还是不 好。


3、未来高星级酒店环境更加健康


当此次动荡之后,渡过动荡时期的酒店资产将变得更有价值,市场中胜出酒店资产的质量和运营成效将更加突出。那些真正拥有酒店运营能力的公司继续维持高星级酒店的运营品质,收益能力获或将变得更加突出。


总结:当下酒店资产将是极为艰难的时期,可惜的是,很多酒店业主还没有意识到即将来临的行业危机,期望卖出高价的心态仍然是常态。当真正的危机来临之时,资产变现将变得更加艰难,历史的真理是,动荡时期,拥有现金才是王道。

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